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我是合肥买房参谋吴哥，211 大学毕业，十余年房产经验，熟悉合肥买房政策、区域规划与学区，成功指导数千名购房者在 合肥高效安心置业。
以下为合肥买房参谋微信公众号粉丝问答精选提问分享。
合肥买房参谋公众号粉丝提问：
您好，我最近想在合肥买房，但是不知道能不能买？合肥未来房价是降还是会跌呢？能否分析下最新合肥房产市场？谢谢。
合肥买房参谋回答：
政策层面：
1、全国层面：救市政策全国范围出台，很多城市取消限购政策。降息厉害，全国最低 4.2。
2、合肥层面：5 月 10 日下午取消新站瑶海区限购政策，其他区域半年社保；利息首套房从从 5.88 降低到目前 5.03；
3、疫情层面：全国范围影响减少，合肥保持清零状态。目前省内可以自由来合肥看房买房，北上广深来看房还是不方便，需要隔离。
总体上，房产市场政策利好消息不断。但是整体上全国的经济因为疫情隔离，实体经济发展不景气，甚至连之前很红火的互联网产业经济也传出裁员消息，购买力与信心恢复需要时间。
合肥新房方面
1、合肥市区新房成交量：
2022 年 5 月（5.1-5.30），合肥市区新房供应量为 1752 套房源，成交量为 3510 套房源，成交总金额约 90.43 亿。整体上供应量不足，供不应求。例如瑶海区、高新区、包河区上月新增供应面积均为 0！
各区域中供应与成交套数最多的是新站区，5 月总供应房源 771 套，成交 983 套，成交均价 15733 元 /㎡，总成交金额约 16.6 亿；总成交金额最多的区域则是滨湖区，因为总价高，成交了 651 套，约 26.23 亿。
与去年 2021 年 5 月（5.1-5.31）同期，合肥市区新房供应量为 5179 套房源，成交量为 3724 套房源，成交总金额约 85 亿。可以看出，合肥新房供应量在减少，今年 5 月份成交套数（3510 套）比去年（3724 套）还少，但是成交总金额比去年还高出了 5 亿元！说明单价上涨了！
2、合肥各个区域新房成交均价：
瑶海区均价 1.77 万元，庐阳区 1.83 万元，蜀山区 2.12 万元，经开区 1.96 万元，高新区 2.32 万元，新站区 1.57 万元，滨湖区：2.75 万元，包河区 2.24 万元。
3、合肥新房售楼部到访量变化：
在解除新站瑶海区限购的一两周内，据我观察，售楼部人气增加不少，因为很多因为疫情原因不能出门看房的集中看房，很多以前被限购的现在突然不限购了，跑来看房。
但是最近又恢复正常了，估计原因为天气变热了，本身就是淡季，还有原因是利率最近下降很多，很多之前买房的利率较高，怕买了之后，利率下降还有空间，再等等看。
另外，全国经济不景气，导致很多人信心不足，观望情绪较浓。
4、合肥新房价格上涨：
今年 2022 年 5 月份合肥市区成交均价 20872 元 /㎡，去年同期均价为 18091.58 元 /㎡，上涨了 2000 元左右。具体到新房，滨湖区域新站区，是都有上涨两三千的。
这个 新房价格上涨，是购房者其实最要关注的，价格上涨了，意味着购房成本提升。新房价格因为土地成本原因，不可能再下降，回到过去的价格。
未来土地成交价格，还会持续的上涨，意味着新房价格预期还会上涨。
5、下半年合 肥新 房新开盘楼盘较多
不完全统计，预计合肥下半年，合肥九区三县将有 57 个纯新盘待上市，各个区域别为滨湖区 7 个、包河区 5 个、经开区 5 个、蜀山区 9 个、高新区 1 个（依然严重供不应求）、庐阳区 7 个、新站区 4 个、瑶海区 5 个、肥西县 8 个、肥东县 3 个、长丰县 3 个。
尤其是新站区、东部新中心，运河新城与肥西，这些热门的刚需区域（总价 180 万或以下），不断的有新盘推出，满足更多刚需购房需要。
合肥新房买房好时机到来？
总体上，新房利好消息不断，利率降低，购房利息成本降低，下半年供应量增加，可选楼盘较多，是刚需出手好时机。
对于置换客户来说，新房可选的较多，南边西边热门楼盘打新的中奖率预计在国庆节之前较高（当然部分特别热门的还是难买到）。
合肥次轮疫情管控的非常好，次轮基本没有受影响或者影响不大。证明了这个城市的管理水平非常高。合肥化疫情危机为机会，合肥产生了很好的口碑传播，带动了招商引资，吸引人才。
合肥房产市场良好基本面，即使疫情最严重时候，还有需要摇号才能买到楼盘，这在全国都是很少见的火热场面。合肥基本的供需关系短期内不会改变，整体新房还是供不应求。
相对于成交量的降低起伏，行价格的上涨才是购房者才需要关注的，因为这意味着要多掏钱。所以在合肥买房，刚需该早买就早买；改善的去大胆置换，看到合适的就果断下手。
合肥近期二手房分析与合肥长远发展，因为篇幅有限，这里就不展开讲解了，可以进一步详细沟通。
附合肥各个区域新房价格：
2022 年合肥各个区域新盘上市量、买房难度与新的价格分析如下：
1、滨湖区：有几个新盘会入市，新开盘高层价格 2.7- 8 万起，由于规划设计为大户型，基本总价 360 万起；洋房价格 3 万起，基本总价 400 万起。滨湖区好地段的需要参与打新才能买到，即使一般位置的首付也要求一半起，有的还需要绑定装修包，整体上滨湖新房与改善型的户型为主。
滨湖有楼盘为了不启动摇号，项目现场售楼部都没有，临时售楼部也没有，置业顾问微信名字也都不带楼盘名称，就开盘了。就是为了可以自住销售，以便加装修包或绑定车位销售，增加项目利润。
2、包河区：新推出新盘不多，保持不太好买的态势，新盘价格 2.5-2.6 万起，好位置的楼盘首付普遍要求六成起；目前可选的楼盘不多。
3、经开区：位置差的 2.3 万起，位置好的推出的新盘价格预计 2.6 万起，下半年有几个要推出来。
4、高新区：新盘今年只有只有一块新项目，新房非常房荒！估计价格 2.6 万左右，需要摇号才能买到，难度非常大！
4、蜀山区：目前主要为小庙小庙运河新城板块有新房供应，价格 1.8-1.9 万元；如果后期没有新土地成交，2022 年估计目前在售的都会清盘。蜀山区靠近市区会有两三个新楼盘，面积最小 105 平米的，价格估计会到 2.5 万左右，至少首付 100 万起。
6、瑶海区：目前高层均价 1.7-1.9 万，洋房价格 2 万 +；东部新中心终于有楼盘了，估计价格 1.9 万起步；
7、新站区：今年供应量还会是主力区域，新盘价格不是太偏僻的，沿着地铁沿线的，高层价格起步 1.5 万起，位置好的楼栋价格要 1.8 万不等。
7、庐阳区：二环内 2.9 万，在售楼盘不多，面积大总价贵，动辄 300 万以上；二环外极个别新盘价格 2 万元左右；庐阳区区域小，目前整体新房房荒严重。
9、政务区：无新房在售，二手房价格基本在 3 万 - 5 万元。
10、三县：因为近期市区新站区瑶海区不限购了，所以导致很多客户直接跑去市区买房了，所以对肥东与长丰北城楼盘影响大。
1）肥西：今年新楼盘有几个新上市。其中靠近合肥市区的楼盘价格上涨到 1.8-1.9 万，需要全款才能买到。
拿地早的几个项目在 1.5-1.6 万肯定更难买到，今年会清盘。位置远一点的项目，价格一万四左右起步，目前可以三成首付可以直接买到。
2）肥东部分挨着合肥价格，两个新开盘的价格都到近 1.5 万的了，远点的和睦湖板块价格 1.3 万元左右；肥东有楼盘为了走量，施行首付分期政策，只要首付 10 万起，首付可以分期一年还清即可。
3）北城今年新上市的新盘较多，价格还会保持 1.2-1.4 万左右。
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