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最新消息，前海深港现代服务业合作区、前海蛇口自贸片区双扩区方案已上报国务院。昨天，前海举行推进中国特色社会主义先行示范区建设工作成果发布会，前海管理局局长杜鹏在会上透露了这一消息。
前海深港合作区面积仅 15 平方公里，2010 年经国务院批准设立。前海扩容一直是深圳最受关注的话题之一。
01前海扩容的进程
前海扩容的设想，早在 2014 年就被一些政协委员提出。与广东另两个新区相比，前海只有广州南沙（803 平方公里）的 2%、珠海横琴（106 平方公里）的 14%。如此狭小的地方，难以容纳足够的产业和人口，也就无法承担深圳更大的使命。
2015 年 4 月，前海蛇口自贸区成立，面积 28 平方公里。
1、早在 2016 年 8 月，深圳市海管理局曾表示，深圳市委六届三次全会报告提出大前海区域联动发展战略，把宝安新城、大空港地区、后海、深圳湾等整个湾区发展规划纳入大前海范畴。
2、2017 年 6 月 1 日，深圳本地媒体报道，前海管理局党组（扩大）会议上，提出推动将广东自贸试验区中的蛇口区块、宝安中心区、大铲湾港区、孖洲岛及大小铲岛区域、大空港地区整合纳入深港现代服务业合作区，扩大后的面积达到 77.34 平方公里。
3、2018 年 5 月，《前海城市新中心规划优化》方案流出，显示前海已经为扩容进行规划设计的准备，旨在打造深圳城市新中心。同时，深圳出台《深圳前海蛇口自贸片区及大小南山周边地区综合规划》，新前海呼之欲出。
4、2019 年年初，深圳政府工作报告明确提出，要推动前海合作区扩区。
5、2019 年 2 月出台的《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出：适时修编前海深港现代服务业合作区总体发展规划，研究进一步扩展前海发展空间。前海扩容板上钉钉。
6、2019 年 8 月，深圳市发展和改革委员会主任聂新平在深圳市人大常委会会议上介绍深圳市 2019 年 1 - 7 月国民经济和社会发展计划执行情况时，提及深圳将力争前海合作区和前海蛇口自贸片区双扩区。
02大猜想: 前海 5 区 4 岛在哪里
从双扩区的提法来看，前海深港现代服务合作区和前海蛇口自贸区，将分别扩大，会有重合，但自贸区的范围可能会更大，毕竟上海自贸区范围也大大扩大了。
那么，扩容后的前海及自贸区到底包括哪些区域呢？综合政府官网及官方媒体的内容，很有可能是这样一些地方（具体以政府规划为准，本文仅作为探讨研究）。
目前，关于前海规划最权威的说法是，形成一湾、两山、五区、四岛的结构。这一说法出现在 10 月 24 日前海官网的一篇重要文章中。基于这一规划，新前海要建设集山、海、林、城、岛、港、湾七种元素于一体的世界独一无二的湾区城市新中心。
一湾、两山、五区、四岛具体所指呢？
一湾：前海湾。
两山：大南山、小南山。这两座山已被纳入前海综合规划。
五区：前海原本有 3 个片区，即桂湾片区、前湾片区（荔湾片区）、妈湾片区。扩容后新增两个区，一个是宝安中心区，另一个可能是蛇口片区。不过，由于蛇口片区已经是自贸区，纳入前海有点多此一举，何况蛇口这个品牌更有名一些。因此，备选的片区可能是大空港片区。
不管第五区是谁？与前海一湾之隔的大铲湾一定会被纳入，这里已经规划为腾讯的互联网 + 未来科技城，近日获得实质性进展。当然，宝中周边纳入的可能性也是有的，甚至新安街道都可能纳入。
一个最新的信号是：10 月 24 日，前海举办 2019 年城市新中心建设第四季度重大项目集中开工仪式，中集先行启动区、敏华前海大厦、宝中新安街道宝湾大厦、宝中滨海片区瑞湾大厦等项目启动建设。宝安区政府领导和南山区政府领导一同参加了开工仪式，这表明，宝安区将成为前海的重要组成部分。
四岛：按照前海规划，孖洲岛及大小铲岛将纳入。但另外两个岛在哪里呢？浏览深圳地图，可以发现前海西侧，除了孖洲岛及大小铲岛，就没有岛了。更远些的内伶仃岛是自然保护区，不可能进行开发。
不过，10 月 24 日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳国际会展城综合规划》公示，提出构建国际会展岛和海洋新城岛。
不久前，小编得到一个未经求证的消息，前海合作区及自贸区扩区很可能采取飞地模式，即不仅将临近片区纳入，也可能将远处的某片区纳入。
想想是有道理的的：全球最大的会展中心，深圳肩负建设全球海洋中心城市的区域，这都是任何规划必须划出的重点。因此，国际会展岛和海洋新城岛有望纳入前海合作区或自贸区，成为深圳未来最耀眼的地方。
03新前海的投资机会
通过以上分析，最被看好的新区域是：宝中、大铲湾、大空港（含海洋新城、会展新城）、蛇口。可能被划入前海，或与前海零距离的区域，则包括新安、西乡等地。接下来我们一一分析投资机会：
1、宝安中心区（包含新安）
宝安中心区为填海区，典型滨海城市面貌，商业区与居住区科学布局。该片区已建成地铁线路 1 号线、5 号线、11 号线，市政和商业配套集中，高档住宅云集，居住环境佳。
但短板是缺乏名校资源支撑，宝安实验学校的排名略低于南山实验南海中学，目前仍难进入全市前 25 名，并且辐射的楼盘较少。但因为片区综合属性不错，即便是非名校学区房，均价仍处于宝安全区最高水平，甚至超过南山大部分片区。
宝安中心区无厂房规划，全部为写字楼基本为甲级写字楼，集中在沿海区域，分区布局很明确。
数据来源：贝壳
新安属宝安老中心区，已建成地铁 5 号线，在建 12 号线。整体配套较为成熟。
新安有较多的城中村和工业区，旧改项目集中且体量高达 900 万㎡，环境与产业可得到改善。新安还有一大优势——具有宝安目前唯一顶尖教育资源，新安片区名校排在全市前 15，次新学区房价格与前海南学位房均价相当，以是否名校学区房及楼龄作为价格形成标准，片区最高均价与最低均价相差近 6 万。
写字楼看似较多，实质很多是工业厂房冒充的写字楼，办公点大多位于在尖岗山产业园，定位风格更偏向于工业园区。
数据来源：贝壳
新安片区真正的高端商务办公体量并算大，总建面约 80 万㎡，基本沿地铁 5 号线沿线分布。待未来产业链形成一定的规模后，高端写字楼会有较大的市场。
2、大铲湾
大铲湾港区是深圳「互联网 +」未来科技城项目的所在位置，新鹅厂将在此诞生，目前产业为集装箱港口码头。孖洲岛四面环海，主营业务分别为高端船舶及海洋工程修理和建造。大小铲岛区域大铲海关，基础产业为友联船厂和前湾电厂。大铲湾港区、大小铲岛、孖洲岛暂无住宅和写字楼项目。
3、海洋新城、会展新城（国际会展岛、海洋新城岛）
区域范围广，定位高概念大，10 月 24 日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳国际会展城综合规划》公示，提出构建双岛三区多廊总体结构，国际会展岛和海洋新城岛出炉，未来前景看好。不过，但除国际会展中心已建成外，其他项目建设较为缓慢（深圳科技馆已落户光明），除了新建的两个岛外，低端工业区和杂乱无章的城中村较多，旧改规划的建设周期也会相对漫长。
已建成地铁 1 号线和 11 号线，在建 12 号线和 20 号线。片区商品房数量相对其面积来说较少，大多数商品房都在 2015 年以后建成。地铁和楼龄是其价格形成的主要指标，因以刚需房为主。
数据来源：贝壳
4、蛇口 滨海城市特色，山 - 海 - 港 - 城结合，城中村分布较零散，老小区较多，部分具备稀缺山海景资源已成为深圳豪宅区之一，片区分化较为明显，公共配套资源和名校教育资源都相当丰富，已建成地铁线路 2 号线和 5 号线，12 号线在建。
片区的名校学区占整个片区 2 /3，最高均价与最低均价相差 10 万 +，楼盘分化严重，均价过低的盘看似便宜，实际没什么投资价值。写字楼基本覆盖高中低档企业主的需求，面积段选择较多。
数据来源：贝壳
04扩容后，价值溢价最大产品是什么？
目前主流观点都说，前海双扩区的主因是地太少，很多规划都无法实现。其背后的意思是希望通过扩容带动更多片区协同发展。。
高力国际华南区董事总经理冯文光说：前海前景预期超过了蛇口和后海，开发商看得到，买家也看得到，所以价格是‘一浪高一浪’。但我个人对前海商业市场持保留意见，因为居住比例太少了只有 5%，无法做周末消费。
前海自贸区发展的速度有目共睹，但旁边的宝安中心区已经靠着前海概念先一步起来，而正主却仍是人烟稀少。
有数据披露，目前已有超过 17 万家企业在前海注册，但实际大多数企业并未在前海办公，原因在于前海的配套还没起来。今年 6 月 17 日前海管理局曾印发了《深圳前海深港现代服务业合作区促进企业回归办公用房租金补贴办法》，该份文件就是为了刺激企业回流！
前海的双扩可以看做是反推进。即前海早期利用优惠政策，给企业设置一定的门槛，希望能吸引更多的优质企业进驻，现在在不把门槛降得太低的前提下，通过双扩区，把可实施优惠政策的范围放大，反向推动目前前海外围的区域发展，形成有更有利的营商环境。
待中小企业孵化成长后，未来再反哺到前海核心区域，让前海真正成为深圳投资集中、产业集中度、人口集中度最高的地方。
因此，前海的扩容，最大的投资机会在于环老前海的核心区域（比如宝中、新安）的不动产投资。
处在双扩区范围的高端写字楼，它们的价值也会随着营商环境和优惠政策的改变而提升，并会迅速反应在租金和售价上。
目前该片区在售的高端写字楼项目有勤诚达大厦。该项目写字楼位于宝安创业二路与新安三路交汇处，依托于集住宅、甲级办公、旗舰商业等多种业态于一体的 80㎡综合体勤诚达前海世界。
地铁上盖物业：无缝接驳 5 号线、15 号线（规划中）的洪浪北站，紧邻 12 号线（建设中）灵芝站。
大型商场云集：海雅缤纷城、中洲 πmall、鸿荣源壹方城等，除此之外，项目还自带 4.5 万㎡商业并已开业，入驻商业包括明公馆酒楼、沃尔玛、力美健健身会所以及各类特色餐饮与网红店，完全能够满足企业日常需求。
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