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园洲镇地处博罗县西部，北靠岭南第一山——罗浮山，与福田、长宁镇接壤；南部与东莞市石排镇、企石镇隔江而望；西部与东莞市石龙镇接壤；东与博罗县龙溪镇相连。属于珠三角半小时生活圈中心地区。是全国小城镇建设试点镇、全国发展改革试点城镇。
图片来源于：博罗县人民政府网站
区域楼市分析：2018 年园洲镇房价稳定发展，基本维持在 8200 元 /㎡左右
园洲镇坚持以人为本、生态优先、文化引领、创新驱动的发展思路，着力完善基础设施建设、积极优化产业结构。在优越的地理位置支撑下，园洲镇楼市吸引了大量的外来人口与企业发展、投资。例如在 2017 年，园洲镇吸引外来开发商，以高价 3.3 亿元拍下了一宗商住地，该地块以地面价超过 1.6 万元 /㎡，溢价率高达 356%，入选了当年惠州地区土地交易 TOP3 榜单。外来人口的涌入给园洲镇的楼市发展也带来了机遇和挑战。据乐有家研究中心数据显示，2015 年至 2018 年，园洲镇一手住宅房价持续上涨，环比上涨了 90.2%；其中 2017 年是园洲镇房价涨幅最大的年限，环比上涨了 40.8%，接近 8000 元 /㎡。从近期看，在楼市调控的大背景下，园洲镇房价稳定发展，基本维持在 8200 元 /㎡左右。
乐有家研究中心数据显示，从 2018 年博罗县园洲镇一手住宅成交情况看，面积为 90-110㎡的住宅是市场的主流，占比为 57.73%。从户型看，三房最受消费者欢迎，占比超过 7 成；四房在园洲镇也有着一定的市场，占比为 16%。从价格方面看，园洲镇的一手住宅成交单价大多数位于 0.8 万 -0.9 万，占比 55.3%。从成交总价看，园洲镇的一手住宅大部分位于 60-80 万、80-100 万这个区间内，分别占比 58.1% 和 31.4%，这意味着手持 100 万可以在园洲镇轻松全款买房。
片区生活配套：区位交通优势，共享惠、莞两市资源
园洲镇地处珠三角广佛肇城市圈和深莞惠城市圈交界位置的区位，地理位置十分优越，因此也极其容易受周围城市化发展的辐射影响。从区位距离看，园洲镇离深圳、香港、广州、惠州均不到 70 公里，车程在 1 小时以内；而距东莞石龙火车站、常平火车站仅需 15 分钟车程，属于珠三角一小时生活圈。
从交通布局看，对外交通拥有广惠高速和 324 国道自镇区北部穿过，广惠高速和建设中的从莞高速在园洲境内有出入口；对内镇区内有园洲大道、福园公路、振兴大道、和安大道、县道 193 公路、环城北路和东坡大道等公路，已初步形成以和安大道、福园公路、东坡大道为三轴，以环城北路、振兴大道、园洲大道、沿江路为四线，以河南区、河北区为双中心的三轴四线——双中心城镇结构，区内生活圈均不足 10 分钟车程。在未来，园洲镇着力交通投入，进一步连通与东莞交流的城市道路，规划了轨道交通与东莞市 3 号线相接驳，规划了马嘶码头打通水运航线。
在医疗方面，园洲镇有 2 所乡镇综合医院、12 个医疗门诊部、56 个医疗卫生站。其中惠博医院为园洲镇引进的国家三级医院——广州中医药大学第三附属医院。能够基本满足城镇市民的健康、医疗需求。
在休闲娱乐方面，园洲镇 2013 年荣获创建国家卫生城镇称号。镇区内现有人民广场、人民公园、城市长廊客厅、刘伯温公园、借山公园等休闲公园，可以供市民们休闲嬉戏。
在教育方面，基于基础教育、职业教育和公办教育、民办教育互补发展的体系，目前园洲镇有拥有惠州市一级学校园洲中学、园洲中心小学，以及民办蓓蕾小学、星洲双语学校等学校，初级教育资源丰富。
规划：加大交通投入，建设多样一体化的美丽城镇
2018 年 12 月，博罗县政府发布了《博罗县园洲镇总体规划修编（2018-2035 年）》公告（下简称：规划），公告指出园洲镇的总体发展目标为实现新型工业化、特色城镇化、区域融合化和设施一体化，建设成为宜居、宜业、宜游、可持续发展的美丽城镇。
图片来源于：博罗县人民政府网站
其中规划指出，到 2035 年，园洲镇域建设用地达 5076.34 公顷，人均建设用地 126.91 平方米，形成一脉、四轴、四区的镇域空间发展格局。而着力打造休闲旅游，成为特色的生态城镇，是园洲镇的发展目标之一。
为了实现这一目标，园洲镇加大交通建设，以广惠高速、从莞高速等对外交通运输体系为支撑；以 X193 线、园洲公路、X216 线、沿江公路、X195 线、广园公路连通镇内，并且规划南北向福田—企石轨道线，跨东江与东莞市轨道网络规划中的 3 号线相衔接，在园洲镇内预留两处轨道站点，让园洲镇快速融入东莞城市辐射圈。
片区热点盘推荐
受市场需求的向导，博罗园洲镇楼盘多是以三房为主的小区，挂牌价处在 0.8-0.9 万元 /㎡区间内。
以上楼盘采用的是 2019 年 1 月 15 日最新挂牌价
本文内容由乐有家研究中心联合乐有家惠州市 中粮鸿云一组分行资深置业经理李瑶 合作完成。
免责声明：以上信息和数据更新于 2019 年 1 月 15 日，因时间、市场、政策等都会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。
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