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别墅一度被认为是富人区，也被视为很多人的终极改善，但是，随着近年来大平层的出现，也让很多改善刚需，动摇了观点。
瞰江大平层的视野
对贵阳这样的二线城市而言，房价其实并不算高，认识的好多贵阳或贵州的本地人，家里都不岂止 1 套房子的，有的甚至还有 3 套以上，就哪怕是在贵阳第一大盘花果园，也有不少贵州当地人买来投资的，现在，如果能遇到哪家忽然动了念头想买别墅了，那一定是真正想买来居住改善的了，毕竟，买别墅来投资也太没回报了，还不如多买两套市中心花果园的地铁小户型。
高品质的海景别墅
那些真正想要买别墅的贵阳改善性需求，因为有些手中持有的并不止 1 套房产，所以，对购买别墅的急迫程度，也许并不一定很高，因此，可能抱持着一种 房山房海，边走边看 的心态，遇得到实在心动的，就买，遇不到，就不买。
通过多方的考察和对比，我们总结了当前这一类真正想买别墅作为终极改善人们对别墅的要求：
1、地理位置
别墅的地理位置，首当其冲，众所周知，出于地价和成本的考虑，很多别墅项目，都是处在城市近郊或者远郊，甚至还有在隔壁邻市行政区的，比如贵阳双龙板块，一些别墅项目都是属于龙里的区划，已经超出了贵阳市辖区的范畴。
贵阳双龙某别墅楼盘
贵阳人的需求，买房肯定是想买在贵阳的。当然，别墅业主对于户籍方面可能并不是很看重，毕竟有的人手中可能不止一套物业，别墅就是为了纯居住和改善。但是，距离市中心的远近，同样也影响着未来生活的便利度，所以，一般来说，别墅的地理位置，最好不要超出贵阳主城区的范畴，离市中心越近越好，如果以花果园为圆心画一个圈，那么通勤的半径保持在 20km 以内算是比较合理的，远一点的甚至连清镇、北部三县、乌当东、花溪南等虽然属于贵阳，但距离核心市辖区有一定距离的，都不一定受待见。
2、户型和面积、价格相平衡
户型方面，对于多层的别墅而言，主要是指单层的实用面积，别墅之所以会受到城央大平层的竞争挤压，一个最主要因素，就是 大平层被视为摊平了的别墅 ，如果为了追求花园等配置，导致别墅的 每一层的进深和开间过于窄小，一方面容易让上下楼梯显得陡峭，难以攀爬，另一方面，也会让整体空间显得局促，不大气，住不出别墅的尊荣感。
户型小的别墅，往往楼梯过于陡峭，老人上下不方便
但是，在户型和整体销售面积和价格上，又需要一个合理的平衡，如果户型面积是 90 平米的小别墅，而单层实用面积达到 150，那一般也是不太现实的，另一种情况，如果追求单层面积宽敞，而整体户型面积超越了 140 平米以上，那可能在价格上又没有多大的竞争力了。
所以，在这个层面，户型设计、销售面积、价格这些方面，都需要取得一个相对平衡，当然，如果考虑到市场的欢迎程度，低总价往往也是最有杀伤力的，聪明的房开和设计方，也许就会从花园、楼层等方面可以有一些做文章的余地。
一些合院别墅，虽然花园院落大，但牺牲了室内的开间和进深，显得局促
按照我们估计，总价在 110~150 万左右的别墅，单层套内可用面积最好不要小于 90㎡，而且单层的房型不要低于 2 房，总卧室数量不低于 4 室的户型，也许会更受欢迎。
3、低容低密度，墅间距
墅区的容积率和密度，主要体现在栋与栋（独栋、双拼）、排与排（联排、合院）之间的距离，而联排别墅最好不要超过 6 联排，相互之间的间隔距离，尤其是 南北露台阳台的视野，最好不要有过多的遮挡和密度。
与高层、洋房组团混合的别墅组团，非纯别墅社区，密度并不低
另外，墅区内部车道的宽窄，也是可以作为衡量别墅密度的一个重要参考指标。
美式装修风格，对空间的要求较高，包括窗外视野
对于目前市面上的一些叠墅的产品类型，严格意义上说并不属于传统的别墅范畴，顶多上下两叠，就已经至少 4 层楼了，毕竟，楼层一高，就影响视野和观感，给人感觉也会很密。其实，叠墅完全可以放在和洋房一类的产品线上，毕竟，现在一些叠墅项目，打着别墅的旗号，溢价还是过于高了，未来或有一定程度的泡沫回吐。
4、周边不利因素
别墅区一般拿地成本低，周边的规划一定要做好尽调，避免出现物流园（大型货车卡车经常出没）、高速路、变电站、卫生转运站、污水处理厂等不利因素影响，在市区，这一类不利因素和设施，因为涉及的居住人群比较广泛，所以相对来说设置上会相对谨慎，而在郊区或者是远郊，就不一样了。
一些别墅项目，距离高速较近
我就见过，在贵阳有的别墅区，周边高压输送塔架很多，或者对面就是高速路、物流园的，这些设施设备，距离人的居住范围最好是要有一定距离，不能光是贪图地块的低成本。
5、品牌、物业、圈层等
在上面的几个重大基本面基本都能符合要求的情况下，品牌、物业甚至是圈层要素，可能才算得上是锦上添花，作为一种衍生性的亮点，后续的物业品质、品牌口碑和居住圈层等，很容易被置业顾问作为宣讲的重点，但大多数明眼的别墅业主，也还是会权衡利弊的。
一些别墅花园虽然大，但打理起来并不容易，物业费不低
如果说，上述的地段、户型、价格、密度、不利因素等，能够占到购买决策权重的 90% 的话，那么 品牌、物业、圈层这些增值的效应，也许就是剩下的百分之十。
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