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最近高新区的热度很高，从国贸学原开盘到最近万达开业，关于高新区的话题一直不断，读者的讨论也很多，今天趁热来聊聊。

区域规划

说到闽侯，大部分的关注度还是在上街以及南屿，由于距离福州较近，同时规划了高新区。不过由于高新区的划分仅仅包括上街部分村落， 导致目前上街变成依靠大学城，南屿依靠高新区。

从新区发展来说，这种局部不和谐略显争议，在去年底福州发布了上街大学城高新区组团（科学城）的公告。

可以说这份规划，更好地解决了目前上街与南屿的融合问题，把高新区与大学城融合，推出科学城，这样整个区域的规划也更统一和清晰。

从目前规划来看， 面积 104 平方公里，高新区面积 68 平方公里，闽侯面积 36 平方公里。

区域体量

目前随着高新区的火热，经常会听到高新区会超越金山的观点，其实先不论未来房价是否会赶超金山， 从对比的层面来说，两者就不是一个体量。

金山作为较早的一批新区， 规划的面积是 21.7 平方公里 ，分为北侧工业区，南侧生活区。从体量来看，与东二环、五四北等类似，最多算一个福州板块。

看到面积的数据，会发现就算不考虑科学城的 104 平方公里，单单高新区就有 69 平方公里，对比不到 22 平方公里的金山， 体量差距太大。

如果从科学城的规划来看 104 平方公里，目前南台岛面积 142 平方公里， 其实从体量来看，这已经是一个行政区级别的体量。

至于这种大体量的新区，相对的整体配套肯定会更全面， 但是周期以及风险也更大，毕竟福州这么多年的新区发展，成功的案例寥寥无几。

区域地形

对于福州而言，由于地形原因，导致四周都被山丘隔断，一定程度阻碍了城市的外扩，其中不少板块更是典型。 五四北：三面环山，东二环：外扩即鼓山，马尾：被鼓山隔断。

科学城作为新区，虽然看上去面积很大， 但是西侧同样被山隔断，导致整个区域的地形偏狭长，从整个形状看呈现一只脚（与意大利类似）。

从面积来看，104 平方公里不小，但是如果更长远的发展看，想象与拓展空间依然不够大，当然对于福州的发展而言，目前的面积能开发完善，已经是够难得了。

区域交通

对于上街南屿而言， 目前只有一条地铁 2 号线 ，位于北侧覆盖了上街一带，这也是目前上街与南屿最大的差异，由于地处郊区，所以地铁的重要性不言而喻。

当然对于南屿而言，也传出几次过江的地铁线规划，不过目前也仅仅是规划，还是需要等待实际落地，从传出的规划来看，地铁主要覆盖南屿南侧。

由于这样的两条线路，导致整个区域变成南北两侧与市区进出，中间带成了空白区，所以又传出一条轨道交通 A1 线，来串联整个区域的南北出行。

从几次公布的线路来看，也一直在调整路线，当然对于南屿的过江线，目前投诉较多的还是偏南，希望从浦上大桥走，能覆盖桥头堡的楼盘。

不过目前除了 2 号线外， 全部的规划都没有实质落地，未来能否落地，以及建设周期，不确定性都非常大。 只能说区域要发展，交通规划落地的可能性很高，但是依然需要长时间等待。

区域土地

对于目前上街南屿的新盘供应，以上街地铁沿线和南屿桥头堡的供应量最少，这也是购房者最看重的区域，不过由于是这几年的开发区域，导致目前新盘供应量并不多，这也是为何国贸学原、阅云台能做到高去化的一部分原因。

近期从闽侯的供应情况来看，上街主要在省委党校附近，高新区供应较少，今年的供应住宅地块榕高新 2021-01 位于两园。从位置来看，两个区域的优势都不大，周边发展也相对落后。

不过对于整个片区而言，是否没有土地了？ 看看地图。

上街：除了西侧大学城，地铁沿线和东侧沿江开发之外， 省委党校周边，沙堤、浦口、新洲等都还有不少棚户区。

南屿：除了沿旗山大道两侧、旗山脚下之外， 大部分区域都是棚户区。

从两个区域的开发轨迹来看，很契合交通做导向，这样导致目前区域虽然存在不少棚户区，但是供应量却无法跟上。

从这一系列棚户区来看，会发现都是没有公共交通覆盖的区域，不管是省委党校，还是南屿两园等，所以这里的交通规划，就很顺理成章的出现了过江的南屿线，但是依然无法覆盖省委党校、新洲等区域，所以 A1 线也相应出现。

至于这些规划的交通路线，是否是为了未来卖地做宣传，还是能顺利落地，购房者需要多评估，同时需要考虑就算能落地，需要的周期要多久。

区域核心

按目前的发展来看，从房价分布来看， 上街地铁沿线靠近桥头堡， 是区域最贵，比如中海寰宇天下、万科又一城等。

由于归属于高新区，加上地铁 2 号线覆盖，而且周边也规划了海西园，可以说从政策、交通、就业都是最有优势。

不过从目前科学城的几个规划来看， 大学城上街单元、高新区南北 AB 单元、高新区南屿东编制单元 。如果按现在的整体规划看，南屿的空间更大，加上狭长的地形，如果还是按北侧做核心，对于南侧的带动作用不会太强。

目前对比上街部分，由于不少区域已经被大学城占用，南屿的空间更大，不过目前南屿的不均衡也比较严重。虽然目前高新区火热，但是从房价和去化来看，也基本以桥头堡位置为主，靠近内部的旗山等区域，吸引力并不强。

在未来的发展里面，新的核心区是否能形成，以及带动效果会如何，也是购房者思考的地方。

区域对比

对于科学城的规划，目前主要的对比就是滨海新城， 两个区域都以科技 + 教育做基础 。如果按目前的状态来看，闽侯的已经有了人口优势，加上对于市区外溢刚需吸引力也更强，从发展势头来看更强。

不过在思考，如果要打造真正的新区，应该要从原来依靠市中心的观念剥离，但是从目前的定位来看，科学城的优势依然还是依靠与老城区的距离、人口外溢等。从短期的观念来看，还是按其他新区板块的模式，靠与老城区做联想。

相比而言，滨海目前以副中心自居，加上距离城区较远，也基本摆脱了依附，在观念层面更大，而且有都市圈加持，打造新中心的思想更强， 只不过按福州目前的人口体量和招商引资，短期内这种副中心的形成难度太大。

只能说科学城成型的概念高，但是空间上限有限，滨海新城难度大，但是空间也很大。 至于两者是都成功，还是取其一，还是看未来福州这座城市的吸引力了。

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