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中国房地产发展
【政策篇】
前言：
如果说
土地是财富之母
劳动是财富之父
金融是财富的纽带
那么，政策则是拨动财富的上帝之手。
1
中国房地产的发展史也是一个政策调控史，从 1993 年的国 16 条到现在的因城施策、《通知》《办法》频出，每一次的调控都是多重手段的组合，都是一次游戏规则的调整。
无论政策如何变化，政策的目的只有一个，保障房地产市场的平稳健康发展，不能涨太多，也不能跌太多！总体为地方和国家经济发展大局服务。
市场也在这一松一紧的过程中循环上升。
接下来，我们通过历年松、紧程度来分阶段了解政策的调整变迁。
2
我国对房地产的重要宏观调控分别发生在 1993 年、1998 年、2003 年、2005 年、2008 年、2010 年、2016 年、2020 年。
代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23 号文件、18 号文件、房住不炒、因城施策、三道红线、土地两集中、二手房指导价等。
基本上 3 - 5 年一个周期，从中也可看出房地产作为周期之王的周期性特征。接下来，我们详细看看各个阶段的情况：
1978-1992 年：开始放松限制，发展房地产业；
开始住房制度改革，推行商品化试点，发展房地产业；修改《宪法》，允许土地批租；发布《土地管理法实施条例》；下放权力；发放开发消费贷款；
1993-1996 年：我国第一次对房地产业进行宏观调控；
这个阶段中国首次出现房地产热：房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地。
房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。1993 年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的 16 条政策措施(通称国 16 条)；1994 年出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。
经过 3 年努力，中国经济终于在 1996 年成功实现软着陆。
1998-2002 年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改；1997 年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现通货紧缩，房地产市场也随之进入低潮。为刺激消费、拉动内需，1998 年 7 月，国务院颁布 《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称 23 号文件)，明确提出 促使住宅业成为新的经济增长点，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。23 号文件强调，在停止住房实物分配后，新的国家住房保障体系在逐步实行住房分配货币化的同时，要建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系。
1999 年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，推行住房分配货币化制度。随着各项政策措施贯彻落实，大大激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。2003-2005 年：确立房地产为国民经济支柱产业 从 2003 年开始，我国房地产投资快速增长，再次出现经济过热迹象。
由于 2003 年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得，价高者得，导致土地价格和房价大幅上涨。
而从 98 年开始的房地产信贷给尚不完善的中国银行金融体系带来了巨大的潜在风险。2003 年 6 月，中国人民银行下发 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称 121 号文件)，调整商业银行个人住房贷款政策。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套) 商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府对购房者个人第一次采取抑制房地产过热的措施。8 月出台 《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称 18 号文件)，首次明确指出房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业，并提出促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。18 号文件确立的 国民经济的支柱产业 是对 1998 年 23 号文件所确立的新的经济增长点的升级，也标志着新一轮房地产宏观调控正式开始。2005-2007 年：调控以稳定房价为主要诉求；2005 年房地产开发虽然继续保持着快速发展的惯性，但增速明显减慢，然而，房价快速上涨的势头仍然没有改变，以深圳、北京为代表的全国众多城市房价迅猛上涨，房价成为社会关注的焦点。为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房地产价格，中央政府打出调控组合拳——2005 年 3 月底，国务院办公厅下发 《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称 国八条 )，建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度。4 月，国务院常务会议提出，当前加强房地产市场引导和调控要采取八项措施(简称 新国八条)，对国八条进一步细化、延伸。
随即，国务院转发由建设部等七部委联合制定的房地产调控操作层面的细化方案。
2006 年 5 月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施 (简称 国六条 )，将调整住房供应结构作为调控着力点。随后出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称 九部委‘十五条’)对国六条进一步细化。其中提到的限套型、限房价的普通商品住房，被称作限价房——以期解决中等收入夹心层群体的住房问题。2007 年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出，从土地管理、规范市场秩序、抑制投机 (尤其抑制外商投资房地产)、调整住房结构等多方面全面出击。到 2007 年下半年，虽然总体房价涨幅有所放缓，但北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位，且不断上扬。国六条提出的规范发展经济适用房方针，将门槛提高至城镇低收入阶层，试图构建一种 最低收入阶层靠廉租房，低收入阶层靠经济适用房，其他阶层靠房地产市场 的解决方案。
2008-2010 年：调控反复，GDP 是调控指标；2008 年是戏剧性的一年。年初货币政策将从适度从紧改为从紧，而财政政策继续保持稳健。下半年随着世界金融危机的影响扩大，央行宣布双率齐降，货币政策再度从从紧向适度宽松转变。
本来在前期调控政策和金融危机的影响下，房地产投资迅速减少，国际热钱纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日减，房价也有所下降。
2009 年，中国房地产市场从年初的试探性抄底，到年中的放量大涨，再到年底的恐慌性抢购，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控由去库存转变为挤泡沫。
2009 年 12 月，为遏制部分城市房价过快上涨，中央政府决定不再延长 2008 年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税免征时限由 2 年恢复至 5 年，遏制炒房现象。
随后提出了增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设四条具体措施 (简称 国四条)，以完善促进房地产市场健康发展为目标。
国务院各部委陆续出台调控细节，逐渐废除了 2008 年的刺激房市政策，再次转向稳定房价。2010 年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。
1 月 10 日国务院出台国十一条，要求二套房贷款首付不得低于 40%。4 月 15 日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。4 月 17 日，新国十条出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。各地限购政策纷纷出台，上海和重庆试点房地产税。 4 月 27 日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称为史上最严厉的调控政策。
2011-2014 年：调控收紧，限购限贷，个别城市库存严重；
2011 年新国八条公布，二套房贷首付比例提至 60%，贷款利率提至基准利率的 1.1 倍。上海和重庆正式实施房产税。
2012 年多部委多次强调坚持房地产调控不动摇，2 月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策，严打小产权房。一线城市房价继续上涨。
2013 年 2 月出台新国五条，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继 2011 年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3 月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，其中二手房交易的个人所得税由交易总额的 1% 调整为按差额 20% 征收。
开发商下半年不得不以价换量，房价缓慢增长。
2014-2016 年：放松限购政策，去库存，货币化棚改，城市轮动涨价；
2014 年，各地陆续松绑限购政策，9 月 30 日央行出台房贷新政，对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行等。相对于此前信贷套数认定政策，本次政策对首套、二套、多套，在认定上都有放松。新政出台后，全国各地楼市皆迎来成交高峰，房价缓涨。
2015 年，从中央到市场，尤其是一线城市和重点二线城市的楼市，几乎是立竿见影，成交马上升温，并在第二季度达到高峰。地方救市政策一波一波，呈现出密集、立体化、全方位、组合使用的特点。
3 月 30 日，中央发布房地产新政，开启政策密集出台救市的路径。二套房首付比例的调整，带来的最大利好在于改善型需求置业的门槛得到大幅降低。门槛的降低，带来改善型购房需求的积极释放，市场需求量加大，供不应求，房价也将因此上涨。公积金首付降至二成，购房者尤其是改善置业者的购房成本大大降低，这大大刺激市场消化库存。
货币流动性持续释放，5 次降息 4 次降准，是金融政策利好楼市的最为直接的表现。除此之外，公积金大修、外资购房松绑、统一不动产登记制度，直到新版 930，刺激政策达到高潮。
同时，房地产供应端调节力度加大，完善保障性住房分配货币化制度，加大对企业投资方面的政策支持，继续缓解企业融资压力。
2016 年 2 月 2 日，中国人民银行、中国银监会发布了 《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款， 原则上最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于 30%。对于实施限购措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
降首付政策把握住了救市的关键，购房者普遍患首付、不患月供，首付降低显著提高购房能力，加快置换频率，进而提振楼市成交。
2017-2021 年：重启限购；限购、限售、限贷多轮调控；购房者、开发商多方面资金端严控；
2016 年国庆节期间，近 20 个城市分别发布了新楼市调控政策，其中多以限购限贷为主。在本地户籍、已缴社保年限、购房贷款记录、公积金与住房商业贷款比例等方面作出了诸多限制，比如提首付降杠杆等等。11 月起楼市调控政策再升级。其中，上海超越北京、深圳，成为限购限贷举措最严厉的城市。自 11 月 29 日起，上海居民家庭首次购房的商贷首付比例不低于 35%；购买二套房（包括上海无房但有贷款记录者）商贷首付最低 50%；购买非普通自住房者，首付款比例不低于 70%。
一系列调控政策出台后，10 月和 11 月的房产交易量出现了明显的下滑趋势。11 月，全国 54 个主要城市合计网签量 24.9 万套，环比下调 11%。
这说明政策对投资性购房起到了一定的抑制作用，也使上半年过热的房地产市场逐步降温。从政策出台的角度来说，其目的无疑是稳定房地产市场，调控政策也是如此。
2017 年，全国 90 个一二三四线市、县、区实施了新一轮地方楼市调控。各类限制多达 15 种：限购(一二手住宅、商住、公寓、平房、产权酒店)、限贷、限房价、限地价、限签、限售、限转售、限楼盘销售套数、限面积、限精装、限户型、限购买对象、限外资、限摇号、限自持等。
住房城乡建设部、国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。《通知》指出对消化周期在 36 个月以上的，应停止供地;36-18 个月的，要减少供地;12- 6 个月的，要增加供地;6 个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
2017 年，1 月 24 日，央行网站与微博同时发布消息，对 22 家金融机构开展中期借贷便利 (MLF) 操作共 2455 亿元，其中 6 个月 1385 亿元、1 年期 1070 亿元，中标利率分别为 2.95%、3.1%，较上期上升 10BP。政策利率 6 年内首次上调，再度抑制房地产泡沫。
2018 年，全国各地出现摇号新政，多地网红楼盘上演万人摇排队购房潮；
2019 年，一二线城市纷纷放开户籍限制，出现抢人大战；
2020 年，疫情后各地出现抢房大战，上半年楼市火爆；
下半年，疫情得到控制，房地产政策开始收紧。
此次收紧，在以往对购房端限制之后，开启了对开发端和土地端的限制。
尤其是，2020 年 8 月，监管部门出台房地产融资新规，设置三道红线控制房地产企业有息债务的增长。8 月 20 日，住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，形成重点房企资金监测和融资管理规则，从 2021 年 1 月 1 日起，房地产企业资金监测和融资管理规则将在全行业全面开始实施，并力争在 3 年内达标。
2020 年 12 月 31 日，中国人民银行、银保监会在官网发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。通知中，中国人民银行、银保监会将银行业金融机构分为 5 档，针对每一档银行都设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。这无疑又加重了房企的融资紧张度。
进入 2021 年，政策频发。
2021 年初，22 座重点城市先后出台供地两集中政策(即集中发布出让公告、集中组织出让活动)。这是继三道红线贷款集中度等金融监管措施后，房地产调控在土地市场的又一重要措施。
2 月 8 日，深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，提出建立二手住房成交参考价格发布机制。通知内容包括：以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格。引导商业银行合理发放二手住房贷款，稳定市场预期等。
截止到 10 月，建立二手房指导价的城市，包括深圳、西安、成都、三亚、东莞、宁波、无锡、金华、绍兴、温州、合肥、衢州、广州，覆盖一二三四线城市。二手房市场随之成交量暴跌，买卖双方进入博弈观望阶段。
中共中央政治局 5 月 31 日召开会议，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。
过完 7.1（建党 100 周年）后，一系列政策密集出台，打击校外培训机构、医药集中采购；大有推到新时代三座大山之势。
8 月之后，恒大暴雷事件愈演愈烈，市场信心低落，民企纷纷心惊胆战；
9、10 月全国第二轮土拍，各地出现房企躺平，没钱参与土拍；国进民退现象明显；
10 月 15 日，领导人在《求是》发表《扎实推进共同富裕》的文章，指出要积极稳妥推进房地产立法和改革，做好试点工作。一时间，房产税试点声音在市场疯传，风声鹤唳。
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政策和市场经过发酵，2017-2021 这一轮周期即将到头。
2022 年，会将如何？我们拭目以待
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